Publié le 23 Février 2023

À l’approche de l’entrée en vigueur le 1^er avril 2023 de l’obligation de transmettre un audit énergétique réglementaire pour la vente de monopropriétés classées F ou G au DPE, beaucoup de propriétaires s’interrogent à propos des promesses de vente en cours de validité à cette date. Faudra-t-il transmettre cet audit énergétique lors de la signature de l’acte authentique qui aura lieu après le 1^er avril 2023 ? Lors d’un communiqué de presse paru le 11 août 2022 sur le site du ministère de la Transition écologique, celui-ci avait précisé que « les vendeurs de biens dont le DPE est de classe F ou G n’auront pas à produire d’audit énergétique pour les promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, les actes de ventes, signés avant cette date. ». Alors, qu’en est-il exactement ? Voici ce que préconise le CRIDON Nord-Est (Centre de recherches, d’information et de documentation notariales) dans un de ses articles traitant de cette problématique.

Promesse de vente en cours à la date du 1^er avril 2023 : un audit énergétique sous conditions

Si une promesse de vente est en cours au 1^er avril 2023 concernant une passoire énergétique, l’audit énergétique ne doit pas être fourni si celle-ci est synallagmatique, c’est-à-dire qu’elle équivaut à une vente effective de par l’engagement des deux parties à conclure la vente à l’issue de son expiration. En effet, lors d’une telle promesse, désignée plus exactement par compromis de vente, l’acquéreur a déjà pris sa décision en toute connaissance de cause, en se basant sur les informations qu’il a déjà eues à sa disposition au travers du dossier de diagnostic technique. Malgré tout, et comme le précise le CRIDON Nord-Est dans son article, toute présence dans le contrat d’une clause similaire à celle qui suit, fortement déconseillée par les notaires, obligerait le vendeur à faire réaliser un audit énergétique avant la signature de l’acte définitif : « Nouveaux diagnostics, états ou constats – Si, avant la régularisation de la vente par acte authentique, de nouvelles législations protectrices de l’acquéreur venaient à entrer en application, le propriétaire s’engage, à ses seuls frais, à fournir à l’acquéreur les diagnostics, constats et états nécessaires le jour de la vente. ».

Et en cas de promesse unilatérale de vente, courant au 1^er janvier 2023, un audit énergétique ?

Une promesse unilatérale de vente est, par définition, une promesse de vente non synallagmatique, c’est-à-dire qu’elle n’engage que le vendeur (le promettant) qui décide de vendre son bien à un prix prédéfini à un acquéreur (le bénéficiaire) disposant d’un délai d’option durant lequel il est libre de choisir d’acheter ou non le bien, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives. Dans ce cas précis, si la promesse unilatérale de vente est encore en cours au 1^er avril 2023 mais que l’option a été levée avant cette date, cette promesse peut être considérée comme un compromis de vente. En effet, le bénéficiaire a manifesté, en levant son option, sa volonté d’acquérir le bien dans les formes et délais prévus par la promesse de vente. Nul besoin donc de faire réaliser un audit énergétique pour signer l’acte authentique.

En revanche, si l’option n’a pas été levée au 1^er avril 2023, le promettant doit faire réaliser en toute logique un audit énergétique. En effet, le délai d’option court encore. Le bénéficiaire est en droit de prendre connaissance du bilan énergétique obligatoire, si le bien est une monopropriété excessivement énergivore, avant de se prononcer. Bien entendu, cette situation est risquée pour le vendeur, parce qu’en transmettant cette étude énergétique exhaustive, il s’expose au renoncement possible du vendeur à son projet d’achat.