Publié le 15 Juillet 2025

Les différences entre la loi Carrez et la loi Boutin

Dans l’univers de l’immobilier, deux réglementations font souvent parler d’elles lorsqu’il s’agit de mesurer un logement : la loi Carrez et la loi Boutin. Chacune possède son propre champ d’application et répond à des objectifs différents selon que l’on souhaite vendre ou louer un bien immobilier.

Loi Boutin : une obligation lors de la location

Mise en place à partir de 2009 dans le cadre de la législation visant à améliorer l’accès au logement, la loi Boutin vise principalement à protéger les locataires. Son but est d’informer précisément sur la surface habitable d’un logement loué, en prenant en compte la superficie des pièces principales comme les salons, les chambres, les cuisines ou encore les salles d’eau, ainsi que les combles qui sont aménagés. Les dépendances et certaines annexes telles que caves ou vérandas sont exclues de ce calcul.

Pour être conforme à cette réglementation, le logement soumis à la loi Boutin doit comporter au moins une pièce principale répondant à l’un de ces deux critères : une surface de plancher d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, ou bien un volume habitable atteignant 20 m³ minimum.

Loi Carrez : ce qu’il faut savoir pour la vente en copropriété

Entrée en vigueur en 1996, la loi Carrez s’adresse avant tout aux personnes qui souhaitent acheter ou vendre un lot de copropriété. L’objectif est de garantir à l’acquéreur une information exacte sur la superficie privative du bien qu’il envisage d’acheter. Le mesurage se concentre sur les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, et considère aussi certains espaces tels que remises, greniers et vérandas, même si ceux-ci ne sont pas obligatoirement aménagés.

À l’inverse, certaines parties ouvertes du logement, comme les balcons, les terrasses ou les loggias, n’entrent pas dans le calcul défini par la loi Carrez.

Quelles sanctions en cas de déclaration erronée ?

Qu’il s’agisse de la loi Carrez ou de la loi Boutin, une erreur ou un oubli dans la déclaration de surface peut entraîner des conséquences importantes.

• Location (loi Boutin) : une surface habitable surévaluée dans le bail peut permettent au locataire, après découverte de l’erreur, de demander une diminution du loyer, proportionnelle à la différence constatée, dans un délai d’un mois suivant la remise des clés.
• Vente (loi Carrez) : un acquéreur qui remarque une surestimation d’au moins 5 % de la superficie privative du logement peut exiger une réduction du prix d’achat, à la hauteur de l’écart, à condition d’agir dans l’année suivant la signature de l’acte.
• Absence d’information : notamment dans une vente soumise à la loi Carrez, si la mention de la surface n’est pas indiquée dans l’acte, l’acheteur a la possibilité de demander l’annulation pure et simple de la vente.

Comment assurer la conformité des mesurages ?

La précision du mesurage est essentielle pour éviter tout litige. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel qualifié comme un diagnostiqueur immobilier. Ce spécialiste connaît en détail la réglementation en vigueur et dispose des outils nécessaires pour garantir une mesure fiable et reconnue par l’ensemble des acteurs du marché.

Avant toute location ou mise en vente, il est donc judicieux de solliciter un expert pour établir une attestation de surface conforme, qui protège aussi bien le vendeur ou le bailleur que l’acquéreur ou le locataire.

En résumé

La loi Carrez et la loi Boutin imposent toutes deux la mention de la surface d’un logement, respectivement en copropriété (vente) et en location. Des inexactitudes ou l’absence d’information peuvent entraîner des diminutions de prix, une baisse de loyer, voire l’annulation d’une vente. S’entourer d’un professionnel du diagnostic immobilier permet d’éviter ces sanctions parfois lourdes.